최근 의뢰가 하나 들어왔는데 이런 내용이었어요. 대표님 개인이 부동산을 소유하고 계시고, 이 부동산을 본인이 경영하고 있는 제조업 법인에 임대해 주고 있대요. 이게 개인 소유의 부동산이다 보니까 이걸 법인에 넣어야 하는 거죠. 그래서 저한테 본인이 소유한 부동산을 본인이 운영하고 있는 제조업 법인에 현물출자할 거니 현물출자 비용(견적서)을 좀 알려달라고 연락이 온 거예요.
어? 현물출자?
소유권을 바꾸는 행위잖아요. 현물출자도 법인으로 소유권이 바뀌는 거니까요. 이런 소유권이 바뀌는 행위를 할 때는 항상 양도세를 유념하셔야 돼요. 파는 것과 똑같기 때문에 양도세를 내야 되거든요. 이 대표님 모르긴 몰라도 꽤나 예전에 취득하셔서 양도세가 상당히 나올 텐데, 법이 정하는 요건을 맞춰서 현물출자를 하면 이 양도세를 이월과세해 주는 게 있어요. 나중에 내라는 거죠. 실제 받은 법인이 이 부동산을 팔 때 그때 개인이 냈어야 될 양도세를 이월해 주는 혜택을 보고 하는 건데, 분명히 이 대표님은 저한테 그 현물출자, 양도세 이월과세 조건이 맞아서 현물출자하겠다고 이미 검토를 하고 저한테 비용을 물어보신 거예요.
그런데, 대표님이 갖고 계신 부동산은 임대업이란 말이죠. 이걸 법인에 현물출자하게 되면 이게 어떻게 되겠어요? 자가사용이 되는 거예요. 임대가 아니고 자가사용이 되기 때문에 임대업의 연결성이 없어서 현물출자하셔도 양도세 이월과세 안 되거든요!
그래서 제가 말씀드렸죠.
"현물출자 견적서 드리기에 앞서서 이거 양도세 이월과세 안 되는데 아셨어요?" 라고 하니까
"어????"
모르셨던거죠. 그러더니 한 번 더 저한테 얘기하십니다. 이 대표님은 내용을 많이 아시는 분이었어요.
"그럼, 중소기업 통합을 하면 되지 않습니까?" 라고 하시는 거예요.
법인전환을 위한 여러 가지 방법이 있는데, 중소기업 통합이라는 게 이제 뜨기 시작했죠. 이건 뭐냐면, 이미 있는 개인사업자와 법인을 합치게 되면 중소기업 통합으로 양도세가 이월과세되는 거거든요. 근데, 중소기업 통합도 마찬가지예요! 이것도 역시 현물출자와 똑같이 임대부동산을 법인이 갖게 되면 자가사용이기 때문에 이것 역시 임대업 연속이 안돼서 양도세 이월과세 안 되는 거예요!
"어... 이것도 안됩니다." 라고 했더니,
"어????" 전화를 끊으시는 거죠.
의외로 이런 케이스가 상당히 많고요, 부동산 자체를 옮기지 못하면 양도세 때문에 아무것도 못하다가 이게 그냥 상속이 되거나 또는 임대료 소득세 때문에 문제가 되는 경우가 되게 많아서 '아~ 이 기회에 부동산을 보유한 형태에 따른 적합한 승계 전략을 설명드리면 좋겠다'라는 생각이 들어 오늘 영상을 찍게 되었습니다!
부동산 보유 형태 3가지
제가 볼 때 3가지 정도로 나눠볼 수 있을 것 같아요.
첫 번째, 대표 개인이 소유한(앞서 저에게 물어보신 분처럼) 부동산을 본인이 운영하고 있는 법인에 임대해 주고 있는 경우, 이게 제일 많을 거예요.
두 번째, 법인이 부동산을 직접 갖고 있는 경우
세 번째, 개인이 임대사업을 하고 있는 경우, 이 3가지 일 것 같은데요.
첫 번째, 대표 개인 부동산을 법인이 사용하고 있는 경우
이런 경우는 앞에 얘기한 것처럼 임대업이기 때문에 법인하고 통합하면 자가사용으로 형태가 바뀌어서 양도세 이월과세가 안 됩니다. 그럼 어떻게 해야 될까? 법인에 부동산을 서서히 옮기는 수밖에 없어요.
옮기는 방법은 여러 가지가 있어요. 만약에 대표님이 가지급금이 있다고 하면 양도하면서 가지급금을 갚기도 하는데요, 양도세가 만만치 않으니까 저는 양도세 부담이 너무 큰 경우에는 서서히 지분을 법인에 증여하는 걸 추천드립니다.
한꺼번에 증여하면 법인 입장에서는 자산수증이익 잡이익이 잡히기 때문에 법인세 부담도 크잖아요. 그래서 법인세 납부 자금 형편에 따라서 지분율대로 조금씩 조금씩 증여하시면 좋겠고요, 제 가족법인 영상을 본 분들은 하나 더 질문하셔야 돼요.
“법인에 대표 개인이 소유한 부동산을 그냥 증여해 버리면 그 법인의 주주가 간접적으로 증여받은 거나 마찬가지여서 간접증여세 문제 있지 않나요?”
주주별로 간접증여세 과표가 1억이 안 되게 세팅하면 간접증여세 과세 빠진다고 했잖아요! 이것도 간접증여세 과표가 주주별로 1억이 안 되게 서서히 증여하시는 방법으로 이전하시는 게 제일 좋을 것 같습니다.
두 번째, 법인이 부동산을 소유한 경우
업무용 부동산인 경우
이런 경우에는 법인 지분을 넘겨야 되는데, 이 부동산이 문제가 되는 경우가 있습니다. 만약에 이 부동산을 업에 따라서 공장이나 사무소처럼 업무용으로 쓰고 있다면 부동산 가격이 아무리 높아도 괜찮아요. 왜? 이건 업무용 부동산이기 때문에 가업승계 지분으로 이전을 하게 되면 세금 거의 없이 이전이 되는 거죠.
비업무용 부동산인 경우
만약 이 부동산을 업무용으로 쓰지 않고 임대를 주시거나 또는 나대지 형태로 갖고 있는 경우 세법상 비업무용이라고 하죠. 이런 경우에는 비업무용이기 때문에 가업승계 증여특례를 하더라도 이 부동산 가액만큼은 일반 증여세를 내라고 해서 세율이 굉장히 높아질 수가 있어요. 이럴 때는 경우에 따라서 일부러 임대를 포기하고(공실로 둘지언정) 그냥 넓게 직접 쓰는 걸로 잠깐이라도 그렇게 하는 게 가업승계 증여특례 시 세금을 줄일 수 있는 방법이 됩니다.
임대업을 겸하는 경우
또 이런 방법도 있습니다. 제조업이 성숙기가 되면 어느 정도 사양이 되는데, 이미 갖고 있는 잉여금이 많아서 이걸로 부동산을 사서 임대업을 겸하고 있는 회사들이 꽤나 많거든요. 임대업은 가업승계 대상이 아니기 때문에 임대부동산 자체가 업무무관 부동산이 돼버리는 거죠. 이런 경우에는 아예 분할을 해버리는 방법도 있습니다.
승계가 가능한 제조업만 분할해서 단독으로 가업승계 증여특례로 세금 없이 이전을 해버리고, 그 다음에 부동산 임대법인은 별도의 컨설팅으로 이전하는 방법이 좋은데, 이 때 중요한 게 있습니다. 분할을 하는 것도 뭔가 회사가 쪼개지고 소유권이 달라지기 때문에 양도세, 부동산의 경우 양도세 문제가 나오고, 법인이라면 주식 양도세 문제도 나오고, 또 취득세 문제도 나오고... 복잡해요! 이때 어떻게 하면 좋냐! 이 모든 세금을 이월 또는 면제해 주는 적격분할을 이용하시면 됩니다.
5년 이상 된 법인이 조건에 맞춰 분할하게 되면 주식 양도세도 이월되고 취득세도 감면되는 건데요, 적격분할 시 분할되는 법인이 완전히 독립적으로 운영 가능한 사업파트가 분할이 되어야만 하거든요. 제조업과 임대업을 같이 하고 있는 법인이니까 제조업을 두고 임대업을 분할하면 되지 않나? 안타깝게도 세법은 적격분할의 경우 임대업을 분할하는 건 적격분할로 인정해 주지 않습니다! 그럼 어떻게 해야 되겠어요? 반대로 하면 되는 거예요! 임대업은 놔두고 제조업을 분할해서 새로 만들면 되는 거예요. 그럼 저한테 또 물어보실 거예요.
“분할법인 가업승계하려고 하면 10년 동안 운영을 해야 되는데, 분할 신설법인이 제조업이 되면 가업승계 요건 때문에 10년을 또 유지해야 되는 거 아닙니까?”
이러면 제가 이 얘기를 하지 않겠죠!!! 적격분할을 하는 경우, 운영 기간 판단을 할 때 분할 전 모회사의 운영 기간까지 포함해서 판단하기 때문에 다 적용할 수 있습니다. 이렇게 되면 부동산이 이전되지 않았으니까 취득세를 낼 일도 없겠죠?
“근데 우리 업에는 회사 이름이 굉장히 중요한데, 신설로 나와버리면 이름을 다시 지어야 되나요?”
분할하시면서 이름을 비꿔버리면 됩니다. 모회사가 이름을 바꾸고, 모회사 이름을 신설법인이 가져와도 됩니다. 방법은 얼마든지 있는 거예요.
세 번째, 개인이 임대 건물을 소유한 경우
우리 부모님들이 열심히 돈 모으셔서 부동산 하나하나 사 모으셔서 거대 개인 임대사업자가 되어 있는 경우예요. 이럴 경우에는 승계도 승계지만, 임대소득세도 만만치 않단 말이에요. 그래서 무조건 임대사업자 법인화 작업부터 시작하셔야 됩니다!
법인화하는 방법은 여러 가지가 있는데요, 현물출자 법인설립을 한다고 하면 요즘 얘기 많이 들으셨을 거예요. 현물출자 법인설립하게 되면 양도세 이월과세가 되니까 많이들 쓰시는데, 법원에서 허가를 받아야 되거든요? 현물출자가 요즘 허가가 잘 안 난다고 해요. 그렇기 때문에 원하는 타이밍에 작업이 이뤄지지 않을 수도 있거든요? 이럴 때는 유한회사로 설립을 해 볼 수 있습니다.
유한회사는 바로 설립할 수 있거든요! 부동산법인을 현물출자 유한회사로 설립해 운영하시다가 나중에 조직변경을 통해서 주식회사로 바꾸시는 걸 추천드립니다. 나중에 여러 가지 자본거래를 통해서 감자나 증자나 소각 등을 통해서 잉여금을 인출하려 하면 유한회사 보다는 주식회사가 훨씬 더 용이한 측면이 있거든요.
이렇게 되면 양도세는 이월과세 되는데, 양도세 이월과세 조건이 있죠. 5년 동안 지분을 팔면 안 돼요. 자! 근데 우리는 법을 볼 때 ‘뭐 하면 안 된다’를 보는 게 아니고, ‘뭐는 된다’라는 반대 측면이 있잖아요. 양도세 이월과세되는 법인전환하게 되면 5년 동안 지분을 팔면 안 되지만, 50% 이내 지분 처분은 된단 말이에요! 현물출자 법인설립 후 극단적으로 얘기하면 49%의 지분은 처분 또는 증여를 해도 된다는 얘긴 거죠.
자! 그러면 부모님이 갖고 계신 개인 임대사업자를 현물출자 법인설립 후 49% 정도의 지분을 자녀 단독으로 구성된 가족법인(자녀법인)에 증여를 해주면 양도세 이월과세도 되고!
또 이럴수도 있겠죠. 49% 증여를 하면 가족법인이 부모님의 임대법인 지분을 소유하게 되겠죠. 근데, 49%만 가질 건 아니잖아요. 사후관리 5년이 끝나면 계속 더 넘겨야 될 텐데, 결국 넘기는 건 주가가 떨어져야 되잖아요. 부동산 가치가 떨어지지 않으면 주가가 안 떨어질 수도 있는데요, 이 현물출자 양도세 이월과세 한 법인은 대표 개인이었을 때 내야 될 양도세가 이월과세 되기 때문에 법인의 부채로 잡힙니다! 왜냐면 이 세금은 나중에 법인이 부동산을 팔 때 내야 될 세금이거든요. 그럼 이게 아직은 안 낼 거지만 부채로 잡히기 때문에 어떻게 돼요? 주가를 떨어뜨리는 효과도 있는 거예요! 그렇게 떨어뜨린 주식을 또 자녀법인에 넘기면 효과는 2배가 되겠죠?
부동산을 취득하지 않은 경우
위에서 말씀드린 3가지 사례와 달린 아직 부동산을 취득하지 않은 경우도 있겠죠. 취득하실 부동산이 주택이 아니고 상업용 건물이라면 무조건 법인 명의로 사셔야 됩니다! 이건 승계 작업도 간편하고 잉여금 인출도 쉽고 소득세도 낮기 때문이에요. 승계 작업이 간편한 이유는 부동산을 현물로 승계하려고 하면 그때그때마다 지분을 넘겨야 되기 때문에 비용 부담이 있지만, 법인화해 놓으면 주식만 넘기면 되기 때문에 작업이 훨씬 간단합니다. 또 차등배당을 활용하면 지분율보다 잉여금을 더 많이 줄 수도 있기 때문이죠. 그리고 또 가족법인도 활용할 수 있잖아요. 아직 안 사셨다면 법인으로 사시는 걸 추천드립니다.
이 얘기를 하면 한 번 안 짚고 넘어갈 수가 없어요. 법인전환 하는 방법! 대표적으로 양도세 이월과세가 되는 법인전환 방법 3가지가 있잖아요. 간단한 것만 체크해 볼까요?
세감면 양수도
법인설립 후 3개월 이내 모든 부동산, 자산, 부채가 다 한꺼번에 양도가 돼야 되고요, 이건 양도세 이월과세는 되는데 주택은 해당이 없습니다. 임대업도 양도세 이월과세는 되는데요, 취득세 감면, 우리가 75% 감면을 얘기하잖아요. 임대업은 감면이 안 됩니다.
현물출자
기존 법인을 활용하는 게 아니고, 현물출자하면서 법인이 신설되는 거예요. 세감면 양수도하고 똑같아요. 양도세 이월과세 되고, 주택은 양도세 이월과세가 안 되고요, 취득세 감면은 임대업은 안 됩니다.
중소기업 통합
기존 법인과 개인사업자를 통합하는 신기한 방법입니다. 이건 특이하게 양도세 이월과세가 주택도 해댱됩니다. 양도세 이월과세도 다 되는데, 이것도 여전히 취득세 감면은 임대업은 안 됩니다.
나에게 맞는 부동산 승계 전략은?
사실 예전에는 법인전환하면 취득세도 다 안 냈고, 양도세 이월과세 임대업도 되고 다 됐어요. 지금 굉장히 제한적으로 바뀐 거죠. 그렇다고 안 할 수 없어요. 갈수록 세법 규제는 촘촘해지고 과세 환경은 어려워지지만, 어쨌든 주어진 환경 안에서 최적의 솔루션은 분명히 나오기 마련입니다.
"갈수록 어려워지고 세금도 내니까 아무것도 안 할래!"
이러면 그냥 상속으로 넘어가고요, 그러면 세율 그냥 50%!!! 최소한 현재 상황이 어떻고 지금 내 상황에 맞는 솔루션이 무엇인지 점검은 반드시 해보시길 추천드립니다. 제 영상 보시고, 가족법인 영상 한 번 더 보시면 조금 더 그림이 크게 그려지실 거예요!
현물출자 문의하신 A대표님
납세자의 안심을 위한 세무사의 진심! 도혜연세무사입니다.
최근 의뢰가 하나 들어왔는데 이런 내용이었어요. 대표님 개인이 부동산을 소유하고 계시고, 이 부동산을 본인이 경영하고 있는 제조업 법인에 임대해 주고 있대요. 이게 개인 소유의 부동산이다 보니까 이걸 법인에 넣어야 하는 거죠. 그래서 저한테 본인이 소유한 부동산을 본인이 운영하고 있는 제조업 법인에 현물출자할 거니 현물출자 비용(견적서)을 좀 알려달라고 연락이 온 거예요.
어? 현물출자?
소유권을 바꾸는 행위잖아요. 현물출자도 법인으로 소유권이 바뀌는 거니까요. 이런 소유권이 바뀌는 행위를 할 때는 항상 양도세를 유념하셔야 돼요. 파는 것과 똑같기 때문에 양도세를 내야 되거든요. 이 대표님 모르긴 몰라도 꽤나 예전에 취득하셔서 양도세가 상당히 나올 텐데, 법이 정하는 요건을 맞춰서 현물출자를 하면 이 양도세를 이월과세해 주는 게 있어요. 나중에 내라는 거죠. 실제 받은 법인이 이 부동산을 팔 때 그때 개인이 냈어야 될 양도세를 이월해 주는 혜택을 보고 하는 건데, 분명히 이 대표님은 저한테 그 현물출자, 양도세 이월과세 조건이 맞아서 현물출자하겠다고 이미 검토를 하고 저한테 비용을 물어보신 거예요.
그런데, 대표님이 갖고 계신 부동산은 임대업이란 말이죠. 이걸 법인에 현물출자하게 되면 이게 어떻게 되겠어요? 자가사용이 되는 거예요. 임대가 아니고 자가사용이 되기 때문에 임대업의 연결성이 없어서 현물출자하셔도 양도세 이월과세 안 되거든요!
그래서 제가 말씀드렸죠.
"현물출자 견적서 드리기에 앞서서 이거 양도세 이월과세 안 되는데 아셨어요?" 라고 하니까
"어????"
모르셨던거죠. 그러더니 한 번 더 저한테 얘기하십니다. 이 대표님은 내용을 많이 아시는 분이었어요.
"그럼, 중소기업 통합을 하면 되지 않습니까?" 라고 하시는 거예요.
법인전환을 위한 여러 가지 방법이 있는데, 중소기업 통합이라는 게 이제 뜨기 시작했죠. 이건 뭐냐면, 이미 있는 개인사업자와 법인을 합치게 되면 중소기업 통합으로 양도세가 이월과세되는 거거든요. 근데, 중소기업 통합도 마찬가지예요! 이것도 역시 현물출자와 똑같이 임대부동산을 법인이 갖게 되면 자가사용이기 때문에 이것 역시 임대업 연속이 안돼서 양도세 이월과세 안 되는 거예요!
"어... 이것도 안됩니다." 라고 했더니,
"어????" 전화를 끊으시는 거죠.
의외로 이런 케이스가 상당히 많고요, 부동산 자체를 옮기지 못하면 양도세 때문에 아무것도 못하다가 이게 그냥 상속이 되거나 또는 임대료 소득세 때문에 문제가 되는 경우가 되게 많아서 '아~ 이 기회에 부동산을 보유한 형태에 따른 적합한 승계 전략을 설명드리면 좋겠다'라는 생각이 들어 오늘 영상을 찍게 되었습니다!
첫 번째, 대표 개인이 소유한(앞서 저에게 물어보신 분처럼) 부동산을 본인이 운영하고 있는 법인에 임대해 주고 있는 경우, 이게 제일 많을 거예요.
두 번째, 법인이 부동산을 직접 갖고 있는 경우
세 번째, 개인이 임대사업을 하고 있는 경우, 이 3가지 일 것 같은데요.
옮기는 방법은 여러 가지가 있어요. 만약에 대표님이 가지급금이 있다고 하면 양도하면서 가지급금을 갚기도 하는데요, 양도세가 만만치 않으니까 저는 양도세 부담이 너무 큰 경우에는 서서히 지분을 법인에 증여하는 걸 추천드립니다.
한꺼번에 증여하면 법인 입장에서는 자산수증이익 잡이익이 잡히기 때문에 법인세 부담도 크잖아요. 그래서 법인세 납부 자금 형편에 따라서 지분율대로 조금씩 조금씩 증여하시면 좋겠고요, 제 가족법인 영상을 본 분들은 하나 더 질문하셔야 돼요.
“법인에 대표 개인이 소유한 부동산을 그냥 증여해 버리면 그 법인의 주주가 간접적으로 증여받은 거나 마찬가지여서 간접증여세 문제 있지 않나요?”
주주별로 간접증여세 과표가 1억이 안 되게 세팅하면 간접증여세 과세 빠진다고 했잖아요! 이것도 간접증여세 과표가 주주별로 1억이 안 되게 서서히 증여하시는 방법으로 이전하시는 게 제일 좋을 것 같습니다.
두 번째, 법인이 부동산을 소유한 경우
업무용 부동산인 경우
이런 경우에는 법인 지분을 넘겨야 되는데, 이 부동산이 문제가 되는 경우가 있습니다. 만약에 이 부동산을 업에 따라서 공장이나 사무소처럼 업무용으로 쓰고 있다면 부동산 가격이 아무리 높아도 괜찮아요. 왜? 이건 업무용 부동산이기 때문에 가업승계 지분으로 이전을 하게 되면 세금 거의 없이 이전이 되는 거죠.
비업무용 부동산인 경우
만약 이 부동산을 업무용으로 쓰지 않고 임대를 주시거나 또는 나대지 형태로 갖고 있는 경우 세법상 비업무용이라고 하죠. 이런 경우에는 비업무용이기 때문에 가업승계 증여특례를 하더라도 이 부동산 가액만큼은 일반 증여세를 내라고 해서 세율이 굉장히 높아질 수가 있어요. 이럴 때는 경우에 따라서 일부러 임대를 포기하고(공실로 둘지언정) 그냥 넓게 직접 쓰는 걸로 잠깐이라도 그렇게 하는 게 가업승계 증여특례 시 세금을 줄일 수 있는 방법이 됩니다.
임대업을 겸하는 경우
또 이런 방법도 있습니다. 제조업이 성숙기가 되면 어느 정도 사양이 되는데, 이미 갖고 있는 잉여금이 많아서 이걸로 부동산을 사서 임대업을 겸하고 있는 회사들이 꽤나 많거든요. 임대업은 가업승계 대상이 아니기 때문에 임대부동산 자체가 업무무관 부동산이 돼버리는 거죠. 이런 경우에는 아예 분할을 해버리는 방법도 있습니다.
승계가 가능한 제조업만 분할해서 단독으로 가업승계 증여특례로 세금 없이 이전을 해버리고, 그 다음에 부동산 임대법인은 별도의 컨설팅으로 이전하는 방법이 좋은데, 이 때 중요한 게 있습니다. 분할을 하는 것도 뭔가 회사가 쪼개지고 소유권이 달라지기 때문에 양도세, 부동산의 경우 양도세 문제가 나오고, 법인이라면 주식 양도세 문제도 나오고, 또 취득세 문제도 나오고... 복잡해요! 이때 어떻게 하면 좋냐! 이 모든 세금을 이월 또는 면제해 주는 적격분할을 이용하시면 됩니다.
5년 이상 된 법인이 조건에 맞춰 분할하게 되면 주식 양도세도 이월되고 취득세도 감면되는 건데요, 적격분할 시 분할되는 법인이 완전히 독립적으로 운영 가능한 사업파트가 분할이 되어야만 하거든요. 제조업과 임대업을 같이 하고 있는 법인이니까 제조업을 두고 임대업을 분할하면 되지 않나? 안타깝게도 세법은 적격분할의 경우 임대업을 분할하는 건 적격분할로 인정해 주지 않습니다! 그럼 어떻게 해야 되겠어요? 반대로 하면 되는 거예요! 임대업은 놔두고 제조업을 분할해서 새로 만들면 되는 거예요. 그럼 저한테 또 물어보실 거예요.
“분할법인 가업승계하려고 하면 10년 동안 운영을 해야 되는데, 분할 신설법인이 제조업이 되면 가업승계 요건 때문에 10년을 또 유지해야 되는 거 아닙니까?”
이러면 제가 이 얘기를 하지 않겠죠!!! 적격분할을 하는 경우, 운영 기간 판단을 할 때 분할 전 모회사의 운영 기간까지 포함해서 판단하기 때문에 다 적용할 수 있습니다. 이렇게 되면 부동산이 이전되지 않았으니까 취득세를 낼 일도 없겠죠?
“근데 우리 업에는 회사 이름이 굉장히 중요한데, 신설로 나와버리면 이름을 다시 지어야 되나요?”
분할하시면서 이름을 비꿔버리면 됩니다. 모회사가 이름을 바꾸고, 모회사 이름을 신설법인이 가져와도 됩니다. 방법은 얼마든지 있는 거예요.
세 번째, 개인이 임대 건물을 소유한 경우
우리 부모님들이 열심히 돈 모으셔서 부동산 하나하나 사 모으셔서 거대 개인 임대사업자가 되어 있는 경우예요. 이럴 경우에는 승계도 승계지만, 임대소득세도 만만치 않단 말이에요. 그래서 무조건 임대사업자 법인화 작업부터 시작하셔야 됩니다!
법인화하는 방법은 여러 가지가 있는데요, 현물출자 법인설립을 한다고 하면 요즘 얘기 많이 들으셨을 거예요. 현물출자 법인설립하게 되면 양도세 이월과세가 되니까 많이들 쓰시는데, 법원에서 허가를 받아야 되거든요? 현물출자가 요즘 허가가 잘 안 난다고 해요. 그렇기 때문에 원하는 타이밍에 작업이 이뤄지지 않을 수도 있거든요? 이럴 때는 유한회사로 설립을 해 볼 수 있습니다.
유한회사는 바로 설립할 수 있거든요! 부동산법인을 현물출자 유한회사로 설립해 운영하시다가 나중에 조직변경을 통해서 주식회사로 바꾸시는 걸 추천드립니다. 나중에 여러 가지 자본거래를 통해서 감자나 증자나 소각 등을 통해서 잉여금을 인출하려 하면 유한회사 보다는 주식회사가 훨씬 더 용이한 측면이 있거든요.
이렇게 되면 양도세는 이월과세 되는데, 양도세 이월과세 조건이 있죠. 5년 동안 지분을 팔면 안 돼요. 자! 근데 우리는 법을 볼 때 ‘뭐 하면 안 된다’를 보는 게 아니고, ‘뭐는 된다’라는 반대 측면이 있잖아요. 양도세 이월과세되는 법인전환하게 되면 5년 동안 지분을 팔면 안 되지만, 50% 이내 지분 처분은 된단 말이에요! 현물출자 법인설립 후 극단적으로 얘기하면 49%의 지분은 처분 또는 증여를 해도 된다는 얘긴 거죠.
자! 그러면 부모님이 갖고 계신 개인 임대사업자를 현물출자 법인설립 후 49% 정도의 지분을 자녀 단독으로 구성된 가족법인(자녀법인)에 증여를 해주면 양도세 이월과세도 되고!
또 이럴수도 있겠죠. 49% 증여를 하면 가족법인이 부모님의 임대법인 지분을 소유하게 되겠죠. 근데, 49%만 가질 건 아니잖아요. 사후관리 5년이 끝나면 계속 더 넘겨야 될 텐데, 결국 넘기는 건 주가가 떨어져야 되잖아요. 부동산 가치가 떨어지지 않으면 주가가 안 떨어질 수도 있는데요, 이 현물출자 양도세 이월과세 한 법인은 대표 개인이었을 때 내야 될 양도세가 이월과세 되기 때문에 법인의 부채로 잡힙니다! 왜냐면 이 세금은 나중에 법인이 부동산을 팔 때 내야 될 세금이거든요. 그럼 이게 아직은 안 낼 거지만 부채로 잡히기 때문에 어떻게 돼요? 주가를 떨어뜨리는 효과도 있는 거예요! 그렇게 떨어뜨린 주식을 또 자녀법인에 넘기면 효과는 2배가 되겠죠?
부동산을 취득하지 않은 경우
위에서 말씀드린 3가지 사례와 달린 아직 부동산을 취득하지 않은 경우도 있겠죠. 취득하실 부동산이 주택이 아니고 상업용 건물이라면 무조건 법인 명의로 사셔야 됩니다! 이건 승계 작업도 간편하고 잉여금 인출도 쉽고 소득세도 낮기 때문이에요. 승계 작업이 간편한 이유는 부동산을 현물로 승계하려고 하면 그때그때마다 지분을 넘겨야 되기 때문에 비용 부담이 있지만, 법인화해 놓으면 주식만 넘기면 되기 때문에 작업이 훨씬 간단합니다. 또 차등배당을 활용하면 지분율보다 잉여금을 더 많이 줄 수도 있기 때문이죠. 그리고 또 가족법인도 활용할 수 있잖아요. 아직 안 사셨다면 법인으로 사시는 걸 추천드립니다.
이 얘기를 하면 한 번 안 짚고 넘어갈 수가 없어요. 법인전환 하는 방법! 대표적으로 양도세 이월과세가 되는 법인전환 방법 3가지가 있잖아요. 간단한 것만 체크해 볼까요?
세감면 양수도
법인설립 후 3개월 이내 모든 부동산, 자산, 부채가 다 한꺼번에 양도가 돼야 되고요, 이건 양도세 이월과세는 되는데 주택은 해당이 없습니다. 임대업도 양도세 이월과세는 되는데요, 취득세 감면, 우리가 75% 감면을 얘기하잖아요. 임대업은 감면이 안 됩니다.
현물출자
기존 법인을 활용하는 게 아니고, 현물출자하면서 법인이 신설되는 거예요. 세감면 양수도하고 똑같아요. 양도세 이월과세 되고, 주택은 양도세 이월과세가 안 되고요, 취득세 감면은 임대업은 안 됩니다.
중소기업 통합
기존 법인과 개인사업자를 통합하는 신기한 방법입니다. 이건 특이하게 양도세 이월과세가 주택도 해댱됩니다. 양도세 이월과세도 다 되는데, 이것도 여전히 취득세 감면은 임대업은 안 됩니다.
나에게 맞는 부동산 승계 전략은?
사실 예전에는 법인전환하면 취득세도 다 안 냈고, 양도세 이월과세 임대업도 되고 다 됐어요. 지금 굉장히 제한적으로 바뀐 거죠. 그렇다고 안 할 수 없어요. 갈수록 세법 규제는 촘촘해지고 과세 환경은 어려워지지만, 어쨌든 주어진 환경 안에서 최적의 솔루션은 분명히 나오기 마련입니다.
"갈수록 어려워지고 세금도 내니까 아무것도 안 할래!"
이러면 그냥 상속으로 넘어가고요, 그러면 세율 그냥 50%!!! 최소한 현재 상황이 어떻고 지금 내 상황에 맞는 솔루션이 무엇인지 점검은 반드시 해보시길 추천드립니다. 제 영상 보시고, 가족법인 영상 한 번 더 보시면 조금 더 그림이 크게 그려지실 거예요!
아래 영상을 통해 자세히 알아보세요!
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